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9.店舗(テナント)物件を探そう!

hand-over of keys - Schlüsselübergabe

「お店を出すテナントを探したいけど、どうすればいいの?」

すでに賃貸マンションなどに居住されている方なら、おそらく、はじめに不動産屋さんを回って住みたい物件を探された事もあるのではないでしょうか。

それと同じように、お店を出すテナント物件を探す時も、不動産屋さんの紹介などによって探すことができます。

テナント物件は、主に「事務所用」「物販用」などに分かれており、それぞれ用途が異なります。

事務所用の物件は、あまり「人通り」などが考慮されていませんので、目立たない場所にあることが多いです。

立地条件や間取りなどが物販には向いていない事のほうが多いので、お店として有効な「物販用」のテナント物件を中心に探していくと良いでしょう。

古着屋を営業するには、まずそこにお店が存在することを、多くの人に知ってもらわなければなりません。
それを考えると、必然的に人通りが多い場所が望ましいです。

一つ路地裏に入れば家賃は安くなるかもしれませんが、そのぶん目立たないので人目にふれる機会がガクンと減ってしまいます。
物件の場所選びは非常に重要で、場所によって集客数もかなり違ってきます。

集客数は=売上高にも繋がるので、慎重に検討しなければなりません。

かと言って、良い立地場所は敷金や家賃が高い場合がほとんどなので、予算と相談しながら検討していく必要があります。

とにかくご自身のを使って歩き回り、人が往来する頻度や、年齢層などを調査し、事業計画に合った物件を探すのが最も良いとされています。
複数の不動産屋さんを訪れて、いろいろなテナント物件を実際に見て検討されてみてはいかがでしょうか。

街中を歩いていて良さそうな空き物件を見つけたら、「テナント募集」と書いてある不動産屋さんのプレートに電話番号が書いてあるので、できるだけ早く連絡し、物件の中を見せてもらうと良いでしょう。

大抵の場合、自分が良いと思う物件は、他の人も良いと思っていたりするので、「僅差で他の人に契約が決まってしまった」などという事もあります。

後悔しないためには、速やかに物件チェックをしておくことが重要です。

「お店の規模はどれくらいが良いんだろう?」

次に、テナント物件の面積に関して書いておきましょう。

ここでは、「個人でもできる、利益率の高い古着屋さん経営」を題材にしておりますので、当然ながら小規模な店舗を例にしています。

出店する際のテナントの規模は、人によってそれぞれ違いますが、「家賃が安ければ良い」というものではありません。
これは開業資金のところでも少し触れましたね。

家賃が安いということは、物件の面積も小さい場合がほとんどです。

街の中心部などですと、どうしても5坪から10坪程度の小規模な物件になりがちですが、ここで重視していただきたいのは、「商品の陳列量」です。

なぜかと申しますと、商品陳列量=売上高にも直結してくるからなのです。

もちろん回転率販売単価によっても異なりますが、お店の中の商品があまりにも少ないと売上金額を稼ぐのが非常に難しくなってきます

物件の面積が小さすぎると、つまり、お店の中が狭すぎると、並べる商品も少なくなってしまうのですよね。

もっとも、陳列量が多ければそれだけ売上が稼げるのか、と言うと必ずしもそうではありませんが、商品が少ないと通常の倍以上の回転率で在庫を回さないと売上が足りなくなってしまいます。
そして在庫回転率を上げるのは容易ではありません。

「テーマ:6.仕入商品の代金」で書いた、「15坪の面積で3,000点の商品を陳列した場合」を見てみましょう。

具体的には「経営編」で書いていきますので、ここでは軽く検討してみることにします。

仮に3,000点の商品の在庫が1ヶ月で全部売れた場合、つまり、在庫が1回転した場合は、回転率が「1.0」となります。

よほどの繁盛店でもない限り回転率1.0というのはかなり難しい数字です。

そこで、一般的な回転率を例にしてみます。
「回転率 0.3」を想定して、1ヶ月の売上高を計算してみましょう。

この「回転率0.3」は、単純計算で在庫3,000点の3割になるので、900点の商品が1ヶ月で売れたということになります。

上記のように、この900点の商品が1ヶ月で売れたと仮定した場合で、販売単価が1,500円だったとします。
(※単価の具体的な根拠は経営編で書きます)

この場合、900×1,500になるので、1ヶ月の売上高は135万円ということになります。

次に、比較対象として仮に「8坪の面積のテナント物件」で、商品1,500点の陳列をした場合を見てみましょう。
先ほどの例の約半数です。

先ほどと同じ、「回転率0.3」だとすると、1ヶ月で売れた販売量は、450点となります。

これに販売単価1,500円を掛けると、450×1500=675,000円となり、67万5千円が売上高になります。

そして、15坪の店舗8坪の店舗の売上高を比較してみると、

1,350,000-675,000=675,000円

差額が67万5千円となります。

同じ回転率と販売単価でも売上金額にこれだけの差が出てきます。

実際には陳列量が少ないとそれだけ販売チャンスも少なくなりますから、回転率がさらに低くなる可能性もあります。

このように、物件の間取りや面積が少し違うだけで売上も大きく違ってくる場合がありますので、どれくらいの規模のお店にすればいいのかを、事業計画と照らし合わせて十分に検討されるべきだと思います。

◆ミニ情報◆

ほとんどの不動産物件情報では、面積はたいてい「平方メートル(平米)」で表示されています。

1坪は、およそ3.3平方メートルです。

ちなみにプロの不動産業者は、平米に「0.3025」を掛けて坪数を算出します。
例えば「建物面積 100平米(㎡)」という表記がある場合、
100×0.3025=30坪(小数点以下切捨て)という計算になります。

・テナントガイド
http://www.e-tenant.co.jp/





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